Un POINT SUR L'IMMOBILIER
Les tendances actuelles du marché immobilier
Le premier semestre 2023 a été témoin d’une hausse brutale des taux de crédit (multipliés par 4 en 18 mois) déclenchant une diminution notable de la production de prêts immobiliers : le volume le plus bas depuis 10 ans. Conséquence : le nombre annuel de transactions est estimé à 870 000 à fin décembre, soit -20% par rapport au volume constaté en 2022.
En passant sous la barre du million et même des 900 000 transactions, 2023 représente la plus forte contraction du marché ancien en 10 ans ! Cette décélération s’explique par l’effet combiné de l’inflation et des difficultés croissantes d’accès au crédit immobilier : les Français ont perdu -20% de pouvoir d’achat immobilier en 18 mois.
Un retournement de marché dont les conséquences ne se sont vraiment révélées que dans la deuxième partie de l’année 2023.
Le premier semestre 2024 s’annonce encore compliqué. Les ventes au niveau national devraient encore baisser en 2024 malgré une baisse des prix attendue ( environ 4%) pour redonner du pouvoir d’achat aux acheteurs. La croissance économique reste faible, avec cependant une inflation qui marque le pas. L'octroi du crédit demeure compliqué , ce qui ne facilite pas l'accès à la propriété.
Cependant, la plupart des départements accusent désormais une légère diminution des prix (surtout au sein des métropoles), à l’exception des zones touristiques. La région Corse et la Côte d’Azur restent des zones attractives qui résistent encore.
Ainsi, le marché devrait s’infléchir en faveur des acheteurs. Les taux des crédits immobiliers n’augmentent plus et ont même entamé une légère baisse. L’offre de biens est en hausse et la capacité d'achat devrait se redresser au cours de l’année 2024.
La défiscalisation immobilière en 2024
Dernière année du dispositif Pinel Vous avez en effet jusqu’au 31 décembre 2024 pour acquérir un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement éligible pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel. En contrepartie, vous prenez l’engagement de louer nu, pendant une durée de 6 ans ou 9 ans ou 12 ans à des locataires respectant des conditions de ressources et pour un loyer respectant des plafonds. Pour les acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2024 le taux de cette réduction d'impot a été abaissé selon la durée d'engagement de location( sauf si le bien demeure éligible au PINEL +) :
- Six ans : 10,5 % en 2023, 9 %
- Neuf ans : 15 % en 2023, 12 %
- Douze ans : 17,5 % en 2023, 14 %
le dispositif Denormandie : il devait initialement prendre fin le 31 décembre 2023 ;L'article 42 de loi du 9 avril 2024, visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé prolonge le dispositif jusqu'au 31 décembre 2027 et l'étend aux investissements réalisés à compter du 11 avril 2024 dans des copropriétés en grande difficulté financière ou incluses dans le périmètre d'une opération de requalification des copropriétés dégradées.
Ce dispositif qui consiste en l’acquisition d’un logement vide à rénover, situé dans certaines zones, vous ouvre droit à une réduction d’impôt, sous réserve du respect des conditions de location. Le taux de la réduction est de 12 % du montant investi en cas de location pendant 6 ans et 18 % en cas de location pendant 9 ans et 21% sur 12 ans. Les villes d'AJACCIO et de BASTIA sont éligibles au dispositif.
Le dispositif Loc’Avantages permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée selon les revenus locatifs bruts perçus ,et son taux dépend de la décote appliquée au loyer ainsi que des modalités de location. La réduction d’impôt est entre 15 et 65 % du montant des loyers bruts.
Le bénéfice de la réduction d’impôt est conditionné à plusieurs éléments, notamment de louer à un loyer inférieur au prix de marché à un locataire ayant des revenus inférieurs à des plafonds de ressources.
Ce dispositif concerne les logements loués avec une convention signée avec l’agence nationale de l’habitat (Anah) entre le 1er mars 2022 et le 31 décembre 2024.
Un exemple d’investissement Stratégique : La nue propriété
Nous y reviendrons plus longuement lors d'un prochain article , l'investissement en nue-propriété est une stratégie immobilière offrant de nombreux avantages mais elle ne permet pas de réduction fiscale, cela étant il était important de vous la présenter.
Principalement réservée aux personnes disposant d'épargne et souhaitant diversifier leurs investissements immobiliers (sans rentrer dans le cadre de L'IFI) c'est en effet une solution judicieuse pour préparer sa retraite en toute sérénité.
Le principe est le suivant : vous achetez la nue-propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit est détenu temporairement par une autre personne (l’usufruitier). Ce dernier est le plus souvent un bailleur social ,qui achète l’usufruit pour une durée généralement comprise entre 10 et 20 ans selon les programmes commercialisés. Pendant la durée du démembrement, vous ne pouvez pas utiliser le bien, ni en percevoir les revenus et en contrepartie bien entendu vous ne debourserez aucune charge .la taxe foncière est, quant à elle, assumée par l’usufruitier pendant toute la durée de l’investissement.Ce n’est qu’au terme de la durée de l’usufruit que vous serez pleinement propriétaire du bien, sans coût supplémentaire.
Le prix d’achat de la nue-propriété du bien immobilier est attractif puisqu’une décote est appliquée; elle représente généralement entre 30 et 40 % par rapport au même bien acquis en pleine propriété.
Si vous êtes assujettis à l’impôt sur le revenu et/ou à l’impôt sur la fortune immobilière, l’investissement en nue-propriété s’inscrit parfaitement dans le cadre d’une optimisation fiscale. En effet, le bien en nue-propriété ne rentre pas dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), et ne vient pas alourdir la fiscalité des revenus.
Investir en nue-propriété, c’est avant tout une réflexion patrimoniale. L’accompagnement d’un professionnel s'avère necessaire pour juger de la pertinence de ce type investissement au regard de votre situation financière .
FAUT IL ENCORE INVESTIR DANS L'IMMOBILER ?
Investir en immobilier vous permet encore de profiter de nombreux avantages.
- Créer des revenus passifs : grâce à l'immobilier locatif, les SCPI ou encore le crowdfunding immobilier. Ces derniers vous protègent de l'inflation et vous assurent un revenu complémentaire récurrent.
- Profiter de statuts particuliers : comme le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) . Grâce au régime réel, la plupart des LMNP ne paient aucun impôt sur leurs revenus locatifs, et ce pendant plusieurs années.
- Bâtir un patrimoine : en investissant sur le long terme, vous développez un véritable patrimoine immobilier en pouvant bénéficier de réductions d' impots .
- La transmission : elle peut être réalisée facilement à vos proches (ascendants et descendants) : vous les aider à se loger convenablement à un prix compétitif. Vous avez également l'option de transmettre vos biens lors de votre succession, et d'optimiser cette dernière, par exemple grâce au démembrement.
- Habiter dans votre résidence principale : que ce soit durant votre vie active ou lors de votre retraite Si vous avez remboursé la totalité de l'emprunt avant votre retraite vous n'aurez plus de loyers à payer alors que vos revenus auront diminué.
- Investir grâce à l'effet de levier de la banque : en optant pour l'immobilier locatif C'est un vrai plus par rapport aux autres classes d'investissements, où il n'est pas possible d'investir à crédit.
optimiser votre investissement immobilier
Pour réaliser votre investissement immobilier dans les conditions optimales, votre projet doit faire l’objet d’une étude qui intègre plusieurs axes de réflexion, notamment sur le plan juridique, fiscal et financier.
Pour construire et détenir le patrimoine privé, deux modes d’acquisition s’offrent aux investisseurs : la détention en direct ou en société. Quel est le meilleur choix ? Il n’y a pas une solution meilleure que l’autre en tous points, mais la détention en société présente un certain nombre d’avantages pour la gestion, la fiscalité et la transmission. Néanmoins, prudence, elle n’est pas toujours adaptée et la détention en directe peut parfois être plus efficace.
Par ailleurs, il conviendra de définir la fiscalité des revenus et l’impact sur votre pression fiscale. Les revenus issus des locations nues sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Les revenus issus des locations meublées sont quant à eux imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Certains investissements immobiliers offrent la possibilité de bénéficier de régimes de faveur.
Le mode de financement du bien immobilier doit être étudié avec
soin. L’investissement peut se réaliser soit au comptant, soit au
moyen d’un prêt (amortissable ou in fine) dont les intérêts
seront fiscalement déductibles des revenus fonciers de
l’investisseur ou des BIC (excepté en régime micro).
L’acquisition à crédit d’un bien immobilier peut procurer un
effet de levier financier. Le choix de l’investissement et des
caractéristiques du crédit peut donc permettre d’accélérer le
développement du patrimoine.
ARTICLE DE Christine GENTILI PARLA DI VOI JUIN 2024
Christine GENTILI
CABINET CGPI
CONSEIL EN GESTION DE PATRIMOINE
DIAMANT 2 PLACE DE GAULLE AJACCIO